El próximo 4 de diciembre de 2017 acaba el plazo otorgado a las personas físicas o jurídicas titulares de edificios públicos o privados para asegurar la accesibilidad universal en aquellas edificaciones existentes antes del 4 de diciembre de 2010, ya sean comunidades de vecinos u otras, según el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre. Si no lo han hecho, se lo pueden exigir.
Diversas noticias en la prensa han informado de que antes del 4 de diciembre de 2017 todas las comunidades de propietarios tienen que hacer las obras que permitan la accesibilidad. Por eso queríamos resolver algunas dudas que en estos días les han surgido a nuestros clientes: ¿Eso es verdad? ¿En qué se han basado para dar esa información? ¿Qué hay que hacer?
Las noticias se refieren al Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, cuya finalidad es unificar las normas reguladoras de esta materia. Una ley que entró en vigor en 2013, que en uno de sus supuestos daba como plazo para la adecuación de las edificaciones a las normas de accesibilidad el 4 de diciembre de 2017.
Con este texto refundido se derogan 3 leyes: la Ley 13/1982, de 7 de abril de, de integración social de las personas con discapacidad; la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad y la Ley 49/2007, de 26 de diciembre, por la que se establece el régimen de infracciones y sanciones en materia de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, así mismo se derogan todas las disposiciones que se opongan el contenido de este texto refundido.
La Ley resultante tiene por objeto, según indica en su artículo 1, “garantizar el derecho de igualdad de oportunidades y de trato, así como el ejercicio real y efectivo de derechos por parte de las personas con discapacidad en igualdad de condiciones respecto del resto de ciudadanos y ciudadanas”.
Para la exigibilidad de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación, el Real Decreto, en su Disposición Adicional Tercera, establece los supuestos y plazos máximos de exigibilidad de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación.
En lo que se refiere a la accesibilidad de las edificaciones, si se trata de infraestructuras nuevas es exigible desde el 4 de diciembre de 2010, pues ya estas edificaciones estaban sujetas a las normas de edificación: Código Técnico de Edificación, Documento Básico – Seguridad de Utilización y Accesibilidad (DB.SUA)… Para aquellas edificaciones ya existentes el 4 de diciembre de 2010, que sean susceptibles de ajustes razonables, su cumplimiento es exigible a partir del 4 de diciembre de 2017.
Tras esta introducción, vamos a explicar quiénes son consideradas por el Decreto personas con discapacidad, qué es la accesibilidad y qué ocurre a partir del 4 de diciembre si nuestra comunidad de propietarios no está adaptada.
¿Quiénes son personas con discapacidad según el Decreto 1/2013?
El artículo 4 de la Ley indica que serán consideradas personas titulares de los derechos aquellas “a quienes se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%”, considerando también que presentan ese grado los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez y a los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.
El Real Decreto afirma que las personas con discapacidad tienen derecho a vivir de forma independiente y a participar en todos los aspectos de la vida y que los poderes públicos adoptarán las medidas pertinentes para asegurar la accesibilidad universal (artículo 22). Y establece que “el Gobierno, sin perjuicio de las competencias atribuidas a las comunidades autónomas y a las entidades locales, regulará las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación”, que será “gradual en el tiempo y en el alcance y contenido” y “abarcará a todos los ámbitos y áreas enumeradas en el artículo 5” (artículo 23).
El Real Decreto tiene por objeto los derechos de las personas con discapacidad definidas en el mismo, con el fin de garantizar la igualdad de oportunidades y de trato. Estos derechos no se refieren únicamente a la accesibilidad física, sino que la accesibilidad abarca un contenido mucho más amplio.
Por eso se establecen medidas específicas en los siguientes ámbitos: Telecomunicaciones y sociedad de la información; Espacios públicos urbanizados, infraestructuras y edificación; Transportes; Bienes y servicios a disposición del público; Relaciones con las administraciones públicas; Administración de Justicia; Patrimonio cultural y Empleo.
¿Qué es la accesibilidad?
El Real Decreto define la accesibilidad universal como “la condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, así como los objetos, instrumentos, herramientas y dispositivos, para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible” (artículo 2).
En concreto, las comunidades de propietarios (los edificios divididos en régimen de propiedad horizontal), pueden verse afectadas en los ámbitos de las telecomunicaciones, edificación, servicios y empleo.
En los artículos 24 y siguientes se hace referencia a los plazos y términos en que serán exigibles las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación. Entre otras, se hace mención a las “Condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación en el ámbito de los espacios públicos urbanizados y edificación”, indicando que serán exigibles en los plazos y términos establecidos reglamentariamente, de acuerdo con las condiciones y plazos máximos previsto en la disposición adicional tercera.
Asimismo, se establece que “las normas técnicas sobre edificación incluirán previsiones relativas a las condiciones mínimas que deberán reunir los edificios de cualquier tipo para permitir la accesibilidad de las personas con discapacidad. Todas estas normas deben ser recogidas en la fase de redacción de los proyectos básicos, de ejecución y parciales” (artículo 26).
Se recogen igualmente otras medidas de acción positiva, entre ellas: la “reserva de viviendas para personas con discapacidad y condiciones de accesibilidad con reserva del 4% en los proyectos de viviendas protegidas” (artículo 32); la calificación de rehabilitación de vivienda, a efectos de la obtención de subvenciones y préstamos con subvención de intereses; las reformas que las personas con discapacidad tengan que realizar en su vivienda habitual y permanente para que esta resulte accesible” (artículo 33) o la habilitación en los presupuestos de las administraciones públicas de las consignaciones necesarias para financiar las adaptaciones de los inmuebles que de ellos dependan y que “fomentarán la adaptación de los inmuebles de titularidad privada, mediante el establecimiento de ayudas, exenciones y subvenciones” (artículo 34).
¿Qué obras hay que realizar en la comunidad para que sea accesible, según la Ley?
La Ley exige la realización de “ajustes razonables” en las comunidades de vecinos o edificios públicos, a los que define como “las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida”.
De esto se interpreta, si tomamos como referencia la regulación establecida en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 10.1 b), una limitación de tipo cuantitativo: “que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.
Puede considerarse como válida esta interpretación pero ni tiene por qué ser la única interpretación de “carga desproporcionada o indebida” ni tampoco el Real Decreto hace referencia únicamente a los edificios en régimen de propiedad horizontal, con lo que hay que entender que se pueden dar otros supuestos de “cargas desproporcionadas o indebidas”.
¿Qué ocurre si una comunidad de vecinos no es accesible aún?
Lo que indica la fecha límite que establece la Ley es el derecho de las personas con discapacidad a «exigir la adaptación en los términos establecidos en el Real Decreto y en los ámbitos aplicables. A partir del 4 de diciembre, si una comunidad no es accesible, puede ser solicitada su adaptación por las personas con discapacidad, y las personas físicas o jurídicas titulares del edificio deberán llevar a cabo la adaptación siempre que sea susceptible de ajustes razonables.
En caso de no tomar las medidas oportunas, la Ley establece un régimen de infracciones y sanciones (artículos 83 a 105).
Mediante las oportunas normas, las Administraciones Públicas también pueden exigir la adaptación de los edificios, por ejemplo con la incorporación en el Informe de Evaluación del Edificio de la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad o las exigencias derivadas de los concursos para la obtención de subvenciones.
En lo referido a la Edificación, no se ven afectadas únicamente las comunidades de propietarios, pues el concepto “edificación” se refiere tanto al ámbito público, como privado y dentro de este puede abarcar tanto la propiedad individual como en régimen de comunidad.