El 3 de enero de 2025 se publicó la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Les informamos de una novedad introducida en la ley en relación con los medios alternativos de resolución de conflictos en vía no jurisdiccional como requisito necesario para la interposición de una demanda en el ámbito civil y mercantil.
Ámbito de aplicación
En el orden jurisdiccional civil, con carácter general, para que sea admisible la demanda, se considerará requisito de procedibilidad acudir previamente a algún medio adecuado de solución de controversias de los previstos en el artículo 5.2.
Se exigirá actividad negociadora previa a la vía jurisdiccional como requisito de procedibilidad salvo las excepciones previstas expresamente en esta ley (arts. 3.2, 4.2, 5.2 y 5.3), en todos los procesos declarativos del libro II y en los procesos especiales del libro IV de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Por lo que respecta a las comunidades de propietarios, será necesario acudir previamente a estos medios de solución de controversias para la presentación de procedimientos monitorios así como para procedimientos ordinarios y verbales, salvo en el caso de presentación de medidas cautelares previas a la interposición de la demanda así como la solicitud de diligencias preliminares.
Requisito de procedibilidad
Se considerará cumplido este requisito en los siguientes supuestos:
- Si se acude previamente a la mediación, a la conciliación o a la opinión neutral de una persona experta independiente.
- Si se formula una oferta vinculante confidencial.
- Si se emplea cualquier otro tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas.
Singularmente, se considerará cumplido el requisito cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas bajo sus directrices y con su conformidad, así como en los supuestos en que las partes hayan recurrido a un proceso de Derecho colaborativo.
Oferta vinculante confidencial (art. 17.4)
Cualquier persona que, con ánimo de dar solución a una controversia, formule una oferta vinculante confidencial a la otra parte, queda obligada a cumplir la obligación que asume, una vez que la parte a la que va dirigida la acepta expresamente.
Dicha aceptación tendrá carácter irrevocable.
La forma de remisión tanto de la oferta como de la aceptación ha de permitir dejar constancia de los siguientes aspectos:
- Identidad del oferente.
- Su recepción efectiva por la otra parte y de la fecha en la que se produce dicha recepción, así como de su contenido. Por ello, la oferta deberá remitirse por conducto fehaciente con certificado de texto.
La oferta vinculante tendrá carácter confidencial en todo caso, siéndole de aplicación lo dispuesto en el artículo 9.4.
En el caso de que la oferta vinculante sea rechazada, o no sea aceptada expresamente por la otra parte en el plazo de un mes o en cualquier otro plazo mayor establecido por la parte requirente, la oferta vinculante decaerá y la parte requirente podrá ejercitar la acción que le corresponda ante el tribunal competente, entendiendo que se ha cumplido el requisito de procedibilidad.
Basta en este caso acreditar la remisión de la oferta a la otra parte por manifestación expresa en el escrito de demanda o en la contestación a la misma, en su caso, a cuyo documento procesal se ha de acompañar el justificante de haberla enviado y de que la misma ha sido recibida por la parte requerida, sin que pueda hacerse mención a su contenido.
Opinión de persona experta independiente (art. 18)
Las partes, con objeto de resolver una controversia, podrán designar de mutuo acuerdo a una persona experta independiente para que emita una opinión no vinculante respecto a la materia objeto de conflicto.
El dictamen podrá versar sobre cuestiones jurídicas o sobre cualquier otro aspecto técnico relacionado con la capacitación profesional del experto.
Emitido el dictamen o la opinión no vinculante del experto, las partes dispondrán de un plazo de diez días hábiles desde su comunicación para hacer recomendaciones, observaciones o propuestas de mejora con el fin de aceptar la opinión escrita propuesta por el experto.
En el caso de que las conclusiones del dictamen fuesen aceptadas por todas las partes, el acuerdo se consignará en los términos previstos en el artículo 12 y tendrá los efectos previstos en el artículo 13.5.
En los casos en los que no se haya aceptado el dictamen por alguna de las partes o por ninguna de ellas, el experto designado extenderá a cada una de las partes una certificación de que se ha intentado llegar a un acuerdo por esta vía a los efectos de tener por cumplido el requisito de procedibilidad.
Proceso de Derecho colaborativo (art. 19)
Las partes podrán acudir a un proceso de Derecho colaborativo, por el que, acompañadas y asesoradas cada una de ellas por una o un profesional de la abogacía ejerciente y con colegiación en un Colegio de la Abogacía, acreditado en Derecho colaborativo, y con la intervención, en su caso, de terceras personas neutrales expertas en las diferentes materias sobre las que verse la controversia o facilitadoras de la comunicación, buscarán la solución consensuada, total o parcial, a su controversia.
Tras un proceso colaborativo, los profesionales de la abogacía que hayan intervenido en el mismo redactarán un acta final por el que se haga constar las partes, profesionales intervinientes, sesiones llevadas a cabo, así como los acuerdos adoptados y las cuestiones sobre las que no haya sido posible alcanzar un acuerdo entre las partes.
¿Cómo afectan los MASC a las comunidades de propietarios?
Los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) tienen una especial relevancia en el ámbito de la propiedad horizontal, donde la convivencia diaria, el uso de los elementos comunes y la gestión de los gastos compartidos pueden dar lugar a desacuerdos entre propietarios o entre estos y la propia comunidad.
La aplicación de estos mecanismos permite abordar determinados conflictos desde una perspectiva negociadora, buscando una solución consensuada antes de recurrir a los tribunales cuando la normativa lo exige o cuando las circunstancias aconsejan esta vía.
En una comunidad de propietarios, un conflicto no afecta únicamente a las personas directamente implicadas. Una discrepancia prolongada puede repercutir en la convivencia, retrasar decisiones necesarias, generar gastos adicionales y dificultar la gestión ordinaria del inmueble. Por este motivo, contar con procedimientos claros para gestionar las controversias resulta fundamental.
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, contempla los MASC como parte de la transformación del sistema de Justicia y establece, con carácter general y salvo las excepciones legales, la necesidad de acudir previamente a un medio adecuado de solución de controversias en determinados procedimientos del orden civil. Esta regulación también tiene consecuencias prácticas para las comunidades de propietarios. Consulta la Ley Orgánica 1/2025 en el BOE.
Conflictos vecinales en los que puede ser útil la negociación
Los MASC pueden resultar especialmente útiles para abordar controversias relacionadas con la convivencia y el funcionamiento de una comunidad, siempre que se trate de materias susceptibles de negociación y se respeten los límites legales.
Entre las situaciones en las que puede valorarse una solución negociada se encuentran:
- Ruidos y molestias entre vecinos: desacuerdos por el volumen de la música, actividades que perturban el descanso o usos de las viviendas que generan molestias.
- Uso de los elementos comunes: discrepancias sobre patios, terrazas, trasteros, garajes, zonas de paso u otros espacios compartidos.
- Obras y reparaciones: diferencias de criterio sobre intervenciones que afectan a elementos comunes, distribución de responsabilidades o ejecución de determinados trabajos.
- Daños en el edificio: controversias sobre el origen de una filtración, la responsabilidad por determinados desperfectos o el alcance de una reparación.
- Interpretación de acuerdos comunitarios: desacuerdos sobre la aplicación de las decisiones adoptadas por la junta de propietarios, dentro de los límites establecidos por la ley.
- Reclamaciones económicas: conflictos sobre importes pendientes, gastos repercutidos o discrepancias relativas a determinadas obligaciones de pago.
La elección del mecanismo adecuado dependerá de la naturaleza del conflicto, la documentación disponible, la disposición de las partes a negociar y las exigencias legales aplicables en cada caso.
Los MASC en las reclamaciones de deudas de comunidades de propietarios
La reclamación de cuotas impagadas es uno de los asuntos que puede tener un mayor impacto económico en una comunidad de propietarios. Cuando uno o varios titulares dejan de abonar sus obligaciones, la comunidad puede encontrar dificultades para afrontar gastos de mantenimiento, reparaciones, suministros y otros servicios necesarios para el inmueble.
Antes de iniciar una reclamación judicial, conviene analizar la situación concreta de la deuda, comprobar su origen y cuantía y determinar qué actuaciones previas exige la normativa.
¿Qué debe comprobar una comunidad antes de reclamar una deuda?
Una gestión adecuada de los impagos requiere preparar la documentación y verificar que la reclamación se ajusta a las obligaciones legalmente exigibles.
Entre las actuaciones que conviene revisar se encuentran:
- Identificar la deuda: determinar las cuotas, derramas u otros conceptos pendientes, con sus correspondientes importes y periodos.
- Comprobar los acuerdos comunitarios: verificar, cuando proceda, la aprobación de los gastos y las decisiones de la junta que fundamentan la reclamación.
- Revisar la documentación contable: contrastar los recibos, movimientos, liquidaciones y demás justificantes pertinentes.
- Comunicar la reclamación de forma adecuada: informar al propietario de la cantidad reclamada y del motivo de la deuda, dejando constancia de las comunicaciones efectuadas.
- Valorar una posible solución negociada: estudiar si existe una discrepancia sobre el importe, un problema de interpretación o una propuesta de regularización que pueda resolverse mediante acuerdo.
Estas actuaciones ayudan a reducir errores, mejorar la trazabilidad de la reclamación y facilitar que las partes conozcan con claridad las cantidades y obligaciones discutidas.
¿Es necesario acudir a un MASC antes de iniciar un procedimiento monitorio?
En las reclamaciones de deudas de comunidades de propietarios es importante distinguir entre la gestión extrajudicial del impago y los requisitos legales necesarios para acudir a los tribunales.
La regulación introducida por la Ley Orgánica 1/2025 contempla, con carácter general y con las excepciones previstas legalmente, la actividad negociadora previa como requisito de procedibilidad en el orden civil. Este marco afecta también a los procedimientos monitorios de las comunidades de propietarios.
Por tanto, antes de presentar un procedimiento monitorio por cuotas comunitarias impagadas, debe comprobarse si resulta exigible el requisito de procedibilidad y cómo puede acreditarse correctamente en el caso concreto.
No basta con dar por hecho que cualquier comunicación de cobro cumple automáticamente las exigencias legales. Es necesario analizar el contenido de la actuación realizada, su finalidad, las circunstancias de la controversia y la documentación que permita acreditar el intento de negociación cuando corresponda.
Asimismo, la aplicación de los MASC no elimina los procedimientos legalmente previstos para reclamar las cantidades debidas ni impide acudir a la vía judicial cuando proceda. Su función es favorecer la resolución adecuada de la controversia y cumplir los requisitos previos que resulten aplicables.
El papel del administrador de fincas en la prevención y gestión de conflictos
El administrador de fincas puede desempeñar un papel relevante en la detección temprana de controversias y en la organización de las actuaciones necesarias para que la comunidad gestione sus asuntos de forma ordenada.
Su conocimiento del funcionamiento del inmueble, de los acuerdos comunitarios y de la documentación económica permite identificar incidencias, recopilar antecedentes y facilitar la comunicación entre los órganos de gobierno de la comunidad y los propietarios implicados.
No obstante, es importante distinguir entre las funciones propias de la administración de fincas y las actuaciones que requieren asesoramiento jurídico especializado o la intervención de un profesional habilitado para conducir un determinado procedimiento de resolución de controversias.
¿Cómo puede contribuir a resolver los desacuerdos?
La intervención del administrador puede resultar útil en distintas fases del conflicto:
1. Detección temprana del problema. Identificar una incidencia cuando todavía puede resolverse mediante una comunicación clara y una actuación proporcionada ayuda a evitar que el desacuerdo se agrave.
2. Recopilación de información. Reunir actas, presupuestos, facturas, informes técnicos, comunicaciones y otros antecedentes facilita que las partes puedan valorar los hechos con una base documental suficiente.
3. Comunicación ordenada. Trasladar las reclamaciones por los cauces adecuados y explicar los acuerdos comunitarios relevantes puede reducir malentendidos y favorecer una respuesta constructiva.
4. Coordinación de actuaciones. Cuando sea necesario, el administrador puede colaborar con la presidencia de la comunidad y coordinarse con los profesionales jurídicos o técnicos que intervengan en el asunto.
5. Seguimiento de los acuerdos. Si las partes alcanzan una solución, resulta conveniente realizar el seguimiento de las actuaciones que correspondan a la comunidad, de acuerdo con las competencias de sus órganos de gobierno y con los términos del acuerdo.
El administrador de fincas no sustituye a un mediador, a un abogado ni a otros profesionales cuya intervención pueda ser necesaria. Su aportación consiste en facilitar una gestión organizada, documentada y coherente con las necesidades de la comunidad.
Cómo documentar una negociación para evitar problemas posteriores
La documentación es un elemento esencial en la gestión de los conflictos comunitarios. Permite reconstruir las actuaciones realizadas, identificar las posiciones de las partes y acreditar, cuando corresponda, que se ha intentado resolver una controversia por una vía extrajudicial.
La Ley Orgánica 1/2025 regula aspectos relativos a la confidencialidad, el desarrollo de la actividad negociadora y la acreditación del intento de negociación. Por ello, conviene diferenciar entre conservar los justificantes necesarios y divulgar información que deba permanecer protegida.
Documentación que conviene conservar
En función del mecanismo utilizado y de las características del conflicto, puede ser necesario conservar:
- Las comunicaciones remitidas a la otra parte y los justificantes de envío y recepción.
- La identificación de las personas o entidades que han intervenido.
- La fecha de inicio de la negociación y las actuaciones realizadas.
- Los documentos que acrediten el objeto de la controversia.
- Las propuestas y respuestas, respetando las reglas de confidencialidad aplicables.
- El acuerdo alcanzado, si lo hubiera, y los documentos que permitan acreditar su contenido y alcance.
- La certificación o el acta correspondiente cuando el mecanismo empleado contemple su emisión.
La forma de acreditar el intento de negociación depende del MASC utilizado y de las circunstancias del asunto. Por ello, no debe aplicarse un único modelo documental a todas las controversias.
En particular, cuando la negociación no termine en acuerdo, es importante comprobar qué justificante exige la normativa para acreditar el cumplimiento del requisito de procedibilidad, si este resulta aplicable. La documentación debe permitir demostrar que se ha realizado el intento exigible sin vulnerar la confidencialidad de las comunicaciones protegidas.
¿Qué ocurre si no se alcanza un acuerdo mediante un MASC?
La negociación extrajudicial no garantiza que todas las controversias puedan resolverse. Puede suceder que una de las partes no acepte la propuesta, que existan diferencias insalvables o que las posiciones sean incompatibles.
En esos casos, el hecho de haber intentado una solución negociada no significa que la parte afectada pierda automáticamente su derecho a acudir a los tribunales. Será necesario valorar si se ha cumplido el requisito de procedibilidad cuando sea exigible, si se dispone de la documentación acreditativa y qué acciones legales corresponden.
En el ámbito de las comunidades de propietarios, esta evaluación resulta especialmente importante en las reclamaciones económicas, los conflictos relativos a obligaciones comunitarias y las controversias que puedan afectar al mantenimiento o al uso del inmueble.
También debe tenerse en cuenta que existen procedimientos, materias y situaciones sujetos a excepciones o reglas específicas. Por tanto, no todos los conflictos deben tratarse del mismo modo ni la negociación previa es un trámite universal aplicable sin excepciones.
Cuando no se alcanza una solución, contar con una documentación ordenada y haber definido con claridad el objeto de la controversia puede facilitar la valoración de los siguientes pasos.
Ventajas de una gestión preventiva de los conflictos comunitarios
La incorporación de criterios de prevención y negociación a la gestión de una comunidad puede aportar beneficios que van más allá de la resolución de una disputa concreta.
Entre las principales ventajas se encuentran:
- Mejora de la convivencia: abordar los desacuerdos de forma temprana puede reducir la tensión entre propietarios.
- Mayor claridad en las reclamaciones: disponer de información ordenada facilita que las partes comprendan qué se reclama y por qué.
- Mejor control de los gastos: resolver una controversia mediante un acuerdo viable puede evitar determinados costes adicionales, aunque el ahorro no está garantizado en todos los casos.
- Continuidad de la gestión comunitaria: una resolución consensuada puede facilitar la ejecución de reparaciones, acuerdos o actuaciones pendientes.
- Mayor seguridad documental: conservar los antecedentes y justificantes adecuados permite realizar un seguimiento más riguroso de cada asunto.
- Decisiones más ajustadas al conflicto: elegir el mecanismo apropiado permite adaptar la respuesta a la naturaleza del problema, en lugar de recurrir automáticamente a una única vía.
La prevención no significa renunciar a los derechos de la comunidad ni aceptar propuestas que perjudiquen sus intereses. Consiste en analizar las alternativas disponibles y elegir la respuesta más adecuada desde una perspectiva jurídica, económica y práctica.
Preguntas frecuentes sobre los MASC en las comunidades de propietarios
¿Qué significa MASC en una comunidad de propietarios?
MASC son las siglas de Medios Adecuados de Solución de Controversias. Se trata de mecanismos y actividades de negociación que permiten intentar resolver determinados conflictos fuera de un procedimiento judicial, mediante las fórmulas previstas en la legislación aplicable.
En una comunidad de propietarios pueden ser relevantes, por ejemplo, en controversias relacionadas con deudas comunitarias, daños, obras, uso de elementos comunes o discrepancias entre vecinos, siempre que la materia admita este tratamiento.
¿Puede una comunidad de propietarios reclamar judicialmente una deuda sin negociar antes?
Depende del supuesto concreto y de las excepciones legales aplicables. La Ley Orgánica 1/2025 establece, con carácter general en el orden civil, un requisito de procedibilidad basado en la actividad negociadora previa, que afecta también a los procedimientos monitorios de las comunidades de propietarios.
Antes de presentar la reclamación, debe comprobarse qué actuación previa resulta exigible y cómo se acredita correctamente.
¿Quién puede intervenir en la negociación de un conflicto vecinal?
Las personas afectadas pueden negociar directamente o recurrir, según las circunstancias, a profesionales de la abogacía, mediadores, personas expertas independientes u otros mecanismos reconocidos legalmente.
La intervención adecuada dependerá de la naturaleza del desacuerdo, de la voluntad de las partes y de los requisitos previstos para el medio elegido.
¿El administrador de fincas puede resolver un conflicto entre propietarios?
El administrador puede contribuir a prevenir y gestionar incidencias, facilitar información, ordenar la documentación y coordinar actuaciones dentro de sus funciones. Sin embargo, su intervención no sustituye necesariamente a la de un mediador o a la de un profesional jurídico cuando la controversia requiere asesoramiento especializado o un procedimiento formal.
¿Qué sucede si la negociación termina sin acuerdo?
Si no se alcanza una solución, puede valorarse el ejercicio de las acciones legales que correspondan. Cuando exista un requisito de procedibilidad aplicable, será necesario comprobar que se ha cumplido y que se dispone de la documentación exigida para acreditarlo.
¿Todos los conflictos de una comunidad deben resolverse mediante un MASC?
No. La aplicación de estos mecanismos depende de la materia, de las disposiciones legales y de las excepciones correspondientes. Hay que distinguir entre los conflictos que pueden negociarse, los supuestos en los que la ley exige una actividad negociadora previa y aquellos en los que se aplican reglas específicas.
GESTIN: una gestión profesional para las comunidades de propietarios
La correcta administración de una comunidad exige atender tanto a las obligaciones económicas y administrativas como a las incidencias que pueden surgir entre propietarios. Una gestión organizada, transparente y documentada contribuye a prevenir desacuerdos y a facilitar su tratamiento cuando aparecen.
En este contexto, conocer los Medios Adecuados de Solución de Controversias permite comprender mejor las alternativas disponibles y las implicaciones que pueden tener en la gestión comunitaria, especialmente cuando se plantean reclamaciones económicas o conflictos relacionados con los elementos comunes.
En GESTIN, especialistas en administración de fincas y gestión inmobiliaria, trabajamos para facilitar el funcionamiento de las comunidades de propietarios mediante una gestión profesional y adaptada a sus necesidades.
Si tu comunidad necesita mejorar su organización administrativa, realizar un seguimiento de las incidencias o gestionar sus obligaciones económicas, puedes contactar con nuestro equipo para conocer nuestros servicios de administración de fincas.
Una gestión rigurosa, una comunicación adecuada y el asesoramiento especializado cuando sea necesario son elementos esenciales para proteger los intereses de la comunidad y favorecer una convivencia más satisfactoria.