El Real Decreto-ley 28/2026 y el Real Decreto-ley 29/2026, ambos de 6 de octubre y publicados en el BOE del 7 de octubre de 2026, regulan sobre todo el alquiler. Sin embargo, sus efectos llegan también a quien decide comprar o vender una vivienda.
Algunos de estos efectos sobre el mercado de compraventa de vivienda; influyen en el valor de los pisos, en la posición del inquilino a la hora de negociar si el inmueble se vende, en quién puede comprar con descuento y en la fiscalidad de las viviendas.
- Nota importante: Antes que nada, ambos reales decretos-ley están pendientes de convalidación por el Congreso, que debe pronunciarse en los 30 días siguientes a su promulgación. El RDL 29/2026 está vigente desde el 8 de octubre de 2026 y el RDL 28/2026 entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026. Si no se convalidan, quedarían derogados. Las consecuencias para el mercado que se describen aquí son escenarios posibles, no resultados confirmados.
Lo más importante de este artículo:
- Si el propietario vende la vivienda alquilada, el comprador hereda el contrato tal como está obligatoriamente y el inquilino puede seguir viviendo en el inmueble durante las prórrogas previstas.
- Si el propietario, al vender su vivienda, no quiere renovar el alquiler, tendrá que indemnizar al inquilino con un mínimo de 12 mensualidades, calculadas según el índice de referencia.
- Antes de vender la vivienda, el propietario debe avisar al inquilino del precio y las condiciones de venta (derecho de tanteo); tiene derecho a comprarlo antes que nadie y es irrenunciable (derecho de retracto). Sin la notificación del procedimiento, el Registro no inscribirá la venta.
- Fondos y grandes tenedores no pueden comprar viviendas por menos del 70% de su valor de mercado hasta el 31 de diciembre de 2030, salvo excepciones.
- Hasta el 31 de diciembre de 2027 las subidas de renta quedan muy limitadas (máximo del 2% si no hay nuevo acuerdo, y ninguna si la renta ya supera el índice de referencia). Además, en los contratos nuevos el propietario asume los impuestos de la vivienda, como el IBI, y los gastos de gestión.
- El IRPF favorece a quien alquila a precio contenido, con reducciones de entre el 15% y el 100% sobre lo que gana con el alquiler. Y a partir de 2027 penalizará más a quien tenga pisos sin alquilar, porque Hacienda les imputará una renta mayor.
En este artículo aprenderás:
- ¿Por qué los decretos de alquiler afecta a la compraventa?
- ¿Qué cambia si vendes una vivienda alquilada?
- ¿Cómo funciona ahora el derecho de tanteo y retracto del inquilino?
- ¿Qué límites hay para comprar viviendas con descuento?
- ¿Cómo puede cambiar la rentabilidad para el inversor?
- ¿Qué efecto tiene la fiscalidad sobre la decisión de vender, alquilar o no alquilar?
- ¿Cómo afectan los desahucios y las suspensiones a quien compra?
- ¿Qué pasa con la oferta y la demanda?
- ¿Qué hacer si compras o vendes ahora?
¿Por qué los decretos de alquiler afecta a la compraventa?
Los decretos de alquiler afectan a la compraventa de vivienda porque propietarios y compradores comparten oferta y demanda; alargan contratos, limitan rentas, restringen compras y cambian impuestos.
Los decretos de alquiler afecta a la compraventa de vivienda porque comparten oferta y demanda. Un propietario decide cada día si alquila, vende o mantiene vacía su vivienda y un comprador valora si el inmueble tiene uso como residencia o inversión.
Además, las medidas que proponen estos decretos de alquiler tocan ambas decisiones; alargan contratos con renovación automática por 5 o 7 años si el propietario es una persona jurídica, limitan las subidas, cambian el reparto de gastos, restringen ciertas compras y rediseñan impuestos.
| Medida | Norma | Posible efecto en la compraventa |
|---|---|---|
| Renovación automática por 5 o 7 años e indemnización por no renovar | RDL 28/2026 | Las viviendas alquiladas se venden con menos margen para recuperar la posesión |
| Límite a la actualización de la renta hasta el 31/12/2027 | RDL 29/2026 | Menor rentabilidad esperada para el inversor |
| Impuestos de la vivienda (IBI) y gastos de gestión a cargo del propietario | RDL 29/2026 | Menor rentabilidad neta |
| Tanteo y retracto irrenunciable, también en ventas conjuntas | RDL 29/2026 | Más trámites y riesgo de que el inquilino se subrogue en la compra si no se notifica bien |
| Prohibición de comprar viviendas por menos del 70% de su valor (fondos y grandes tenedores) | RDL 29/2026 | Menos compradores de vivienda ocupada o con descuento |
| Reducciones del IRPF, imputación de rentas y recargos de IBI | RDL 29/2026 | Incentivos para alquilar, bajar la renta o vender |
| Suspensión de desahucios de personas vulnerables | RDL 29/2026 | Más riesgo percibido en pisos con inquilino |
¿Qué cambia si vendes una vivienda alquilada?
Si vendes una vivienda alquilada, cambia que el comprador hereda el contrato con las nuevas prórrogas, la indemnización por no renovar y el límite de renta, lo que puede reducir el número de compradores y aumentar el descuento en el precio.
Antes, vender un inmueble alquilado ya implicaba que el comprador heredaba el contrato. Con los nuevos decretos de alquiler, esa herencia pesa aún más; ¿por qué? te lo contamos:
| Aspecto | ¿Qué establece? |
|---|---|
| Duración | Desde el 15 de noviembre de 2026, al vencer el contrato se prorroga automáticamente por periodos de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), salvo que una de las partes comunique que no quiere renovar. El propietario debe avisar con 6 meses de antelación y el inquilino con 2. |
| Indemnización | Si el propietario no renueva, debe pagar la mayor de estas dos cantidades; 12 mensualidades calculadas con el valor de referencia de la vivienda, o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en ella. |
| Excepciones | No hay indemnización, entre otros casos, si se cumple alguno de estos casos: – El propietario que es persona física necesita la vivienda para él o para familiares de primer o segundo grado. – El inquilino no ha vivido en ella más de 6 meses en el último año. – El inquilino tiene otra vivienda adecuada en el mismo municipio. – Se firma un nuevo contrato. – El inquilino rechaza una oferta de nuevo contrato en las condiciones que fija la norma. |
| Venta | Vender la vivienda no elimina la indemnización. La asume el comprador, que se subroga en la posición del arrendador. |
| Prórrogas extraordinarias | El inquilino puede pedir más tiempo; hasta 1 año si está en situación de vulnerabilidad (obligatoria para grandes tenedores) o hasta 3 años, por periodos anuales, en zonas de mercado residencial tensionado. Además, los contratos vigentes cuya prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028 pueden prorrogarse hasta 2 años más, si el inquilino está al corriente de pago y lo ha estado los 8 meses anteriores. |
| Renta limitada | El comprador hereda también el límite a la actualización de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027. |
Las comunicaciones de no renovación enviadas antes de la publicación del RDL 28/2026 siguen siendo válidas y no generan indemnización. Los contratos que ya estaban en prórroga continúan en ella hasta su término.
Para el vendedor, todo esto puede traducirse en menos compradores interesados y en un descuento mayor por vivienda ocupada. Ese descuento dependerá de cada zona y de cada contrato, y todavía no hay datos fiables para cuantificarlo.
- Consejo del experto: Si vas a vender un piso alquilado, reúne antes la fecha de firma y de vencimiento del contrato, la cláusula de actualización de la renta, el historial de pagos y cualquier comunicación de prórroga. Es lo primero que pedirá un comprador para calcular cuánto vale el piso con inquilino.
¿Cómo funciona ahora el derecho de tanteo y retracto del inquilino?
El derecho de tanteo y retracto ahora funciona como la preferencia del inquilino para comprar la vivienda que alquila, en las mismas condiciones que un tercero, sin la posibilidad de renunciar a él.
Antes de aprobar estos decretos de alquiler, el inquilino ya tenía derecho a comprar el inmueble antes que un tercero. Lo único que hace el RDL 29/2026 es reescribir ese derecho y prohibir legalmente que propietario e inquilino puedan pactar su renuncia al mismo.
| Derecho | ¿Cómo funciona? | Plazo |
|---|---|---|
| Tanteo | El propietario notifica de forma fehaciente su decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales | 30 días naturales desde la notificación. La notificación caduca a los 180 días naturales |
| Retracto | Si no hubo notificación, si estaba incompleta o si al final se vendió por un precio menor o en mejores condiciones, el inquilino puede subrogarse en la compra | 30 días naturales desde la notificación de la escritura |
3 consecuencias prácticas:
- Ventas conjuntas: Si la vivienda se vende junto con otras viviendas, locales u otros bienes, el derecho se mantiene siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable. La notificación y la escritura deben indicar el precio que corresponde a la vivienda y cómo se ha calculado, con criterios objetivos (valor catastral o una tasación independiente).
- Registro de la Propiedad: Para inscribir la venta hay que acreditar que se han hecho las notificaciones.
- Riesgo para el comprador: Si la venta no se notifica correctamente, el inquilino puede ejercer el retracto y quedarse con la vivienda en las mismas condiciones.
Además, el inquilino tiene prioridad sobre otras personas que también podrían reclamar la compra de la vivienda. Solo hay 2 excepciones; un copropietario del inmueble o alguien con un derecho de recompra pactado e inscrito en el Registro antes de firmar el alquiler.
- Consejo de experto: Toda la regulación de los últimos años hace que los inmuebles sean activos cada vez menos interesantes para la inversión. Habrá menos demanda de inversores, aunque aumentará la de particulares que no tienen acceso al alquiler. Esto puede provocar un estancamiento del precio de los inmuebles; por eso, es importante tener en cuenta cuánto vale tu piso para tomar la decisión inteligente de la mano de Housfy cuando más lo necesites.
¿Qué límites hay para comprar viviendas con descuento?
Los límites para comprar viviendas con descuento son una prohibición, hasta el 31 de diciembre de 2030, de que fondos y grandes tenedores adquieran una vivienda por menos del 70% de su valor de mercado, salvo excepciones.
Esta es la medida de los decretos de alquiler que más directamente afecta a la compraventa de viviendas. Desde el 8 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2030, los «fondos buitre» y los grandes tenedores no podrán adquirir una vivienda por menos del 70% de su valor de mercado.
- El valor lo fija una sociedad de tasación homologada e independiente, en la fecha del acuerdo.
- En el precio se incluye todo lo que se paga o se asume; deudas, prestaciones accesorias y otras ventajas.
- Hay excepciones, por ejemplo cuando la vivienda se destina a alquiler asequible o social, o a colectivos vulnerables.
- No afecta a las compraventas que ya se habían firmado en escritura pública antes del 8 de octubre, aunque no estuvieran inscritas.
Para el mercado de vivienda ocupada, que hasta ahora compraban sobre todo fondos con fuertes descuentos, esto puede suponer menos demanda y operaciones más lentas.
¿Cómo puede cambiar la rentabilidad para el inversor?
La rentabilidad para el inversor puede bajar porque los decretos limitan las subidas de renta y los gastos que puede repercutir al inquilino, aunque el IRPF compensa buena parte con reducciones de hasta el 100% en el IRPF.
El inversor que adquiere una vivienda para alquilar debe tener en cuenta que varias medidas de estos decretos de alquiler le recortan el beneficio neto que calcularía de inicio:
- Límite a las subidas hasta el 31 de diciembre de 2027: Si la renta ya supera el límite del índice de referencia de precios, no puede subir. En el resto de casos, la subida será la que pacten las partes y, si no hay acuerdo, como máximo el 2%. El IRAV sigue siendo el límite general para la actualización anual.
- Impuestos y gastos: El propietario no puede repercutir al inquilino los tributos de la vivienda, como el IBI, salvo cuando el inquilino sea el obligado tributario. Tampoco los gastos de gestión inmobiliaria ni de formalización del contrato.
- Garantías: La garantía adicional a la fianza no puede superar 2 mensualidades en el alquiler de vivienda habitual, y 1 en el alquiler temporal. No se puede exigir al inquilino un seguro de impago ni coberturas parecidas.
- Reparaciones: Si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el inquilino puede pedir la reparación por escrito con un presupuesto. Si el propietario no responde en 15 días naturales o se niega sin motivo, el inquilino puede hacer la obra y descontar su coste de las rentas siguientes.
Por otro lado, la fiscalidad puede compensar parte de ese recorte. Para los contratos nuevos de propietarios que no sean grandes tenedores, la reducción del rendimiento neto del alquiler en el IRPF queda así:
| Supuesto (nuevo contrato sobre una vivienda ya alquilada antes) | Reducción del rendimiento neto |
|---|---|
| Renta rebajada más de un 5% y renovación con el mismo inquilino, o nuevo inquilino con renta por debajo del índice de referencia | 100% |
| Renta rebajada más de un 5%, en zona tensionada, con inquilino de 18 a 35 años | 95% |
| Renta rebajada más de un 5%, en zona tensionada | 90% |
| Renta rebajada más de un 5%, con inquilino de 18 a 35 años | 85% |
| Renta rebajada más de un 5%, resto de casos | 70% |
| Renta igual o inferior a la anterior | 50% |
| Subida de hasta el 5% | 40% |
| Subida de más del 5% y hasta el 10% | 30% |
| Subida de más del 10% y hasta el 15% | 25% |
| Subida de más del 15% y hasta el 20% | 20% |
| Subida de más del 20% | 15% |
Además:
- Primer alquiler de la vivienda con reducción del 100% del beneficio si la renta está por debajo del índice de referencia y el 50% si es igual o superior.
- Reducciones intermedias del 85% al 95% en zonas tensionadas e inquilinos jóvenes de 18 a 35 años.
- Reducción del 70% en viviendas cedidas a programas públicos o que pertenezcan a entidades sociales.
- Reducción del 60% en aquella vivienda que haya sido rehabilitada los 2 años anteriores a la firma del contrato.
Si cumples más de uno de los supuestos que exponen estos decretos de alquiler, no se suman, sino que se aplica la reducción más alta de las 2.
Los contratos firmados antes de la Ley de Vivienda (Ley 12/2023) y los firmados entre esa ley y el 1 de diciembre de 2026 mantienen su régimen fiscal anterior.
El efecto sobre la compraventa puede ir en 2 direcciones:
- Quien compra para alquilar a precio contenido puede salir ganando fiscalmente.
- Quien contaba con subir rentas puede rebajar su oferta o salir del mercado.
Consejo Housfy: Si vas a comprar una vivienda para alquilarla, haz las cuentas con las nuevas reglas antes de decidir. Con la calculadora de rentabilidad de Housfy puedes comparar cuánto ganarías con distintas rentas y gastos, y ver si el límite a las subidas y los gastos que ya no puedes repercutir al inquilino siguen dejándote un beneficio que te compense.
¿Qué efecto tiene la fiscalidad sobre la decisión de vender, alquilar o no alquilar?
La fiscalidad tiene un efecto de presión sobre quien mantiene viviendas vacías o de temporada; encarece no darles un uso residencial estable y puede animar a vender o alquilar.
Estos decretos de alquiler presionan a quien tiene viviendas sin un uso residencial estable:
| Medida | ¿Qué establece? |
|---|---|
| Imputación de rentas en el IRPF | Desde el 1 de enero de 2027, los inmuebles que no son la vivienda habitual ni están alquilados (viviendas vacías y segundas residencias) tributan con una escala progresiva sobre la suma de sus valores catastrales (ver escala debajo). |
| Recargo de IBI a viviendas vacías | Los ayuntamientos pueden aplicar un recargo de hasta el 50%, que puede llegar al 100% (y en algunos casos sumar hasta 50 puntos más) según el número de inmuebles del titular y el tiempo que lleve vacía la vivienda. Hay causas que justifican la desocupación, como un traslado laboral, obras, un litigio o tener la vivienda en venta o en alquiler durante un tiempo limitado. |
| Recargo de IBI a viviendas turísticas | En municipios con zonas tensionadas, hasta el 50%; el 100% para titulares de 2 o más viviendas turísticas y el 150% para titulares de 4 o más. |
| IVA en alquileres cortos | Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de vivienda amueblada con servicios de tipo hotelero o de 30 noches o menos dejan de estar exentos de IVA, salvo que el arrendador viva habitualmente en ella. |
| Alquiler de temporada | Exige una causa real y acreditable, una duración de más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si dura más de 12 meses sin justificación, o si se encadenan más de 2 contratos seguidos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el contrato se considera de vivienda habitual desde el primero. La garantía adicional no puede superar 1 mensualidad. Los contratos de temporada firmados antes del decreto siguen con su régimen hasta que venzan, sin prórroga. |
Escala de imputación de rentas (desde el 1 de enero de 2027):
| Suma de valores catastrales | Porcentaje |
|---|---|
| Hasta 100.000€ | 1,1% |
| Hasta 500.000€ | 1,5% |
| Hasta 1.000.000€ | 2% |
| A partir de 1.000.000€ | 3% |
Estas medidas pueden aumentar la oferta de viviendas en venta, si algunos propietarios deciden que mantenerlas vacías o dedicarlas a temporada ya no les compensa.
¿Cómo afectan los desahucios y las suspensiones a quien compra?
Los desahucios y las suspensiones afectan a quien compra porque, si el inquilino es vulnerable, el juez puede paralizar el lanzamiento durante meses o años y el comprador no recibe la vivienda libre.
Estos decretos de alquiler, concretamente el RDL 29/2026, introduce varios mecanismos de protección a inquilinos vulnerables:
- Enervación extraordinaria: En desahucios por impago, si el inquilino acredita vulnerabilidad económica, la Administración tiene 2 meses improrrogables para ofrecerle una alternativa o pagar la deuda. Si no lo hace, la Administración pasa a ocupar la posición del deudor y el contrato sigue vigente mientras dure la vulnerabilidad.
- Suspensión cuando el propietario compró con descuento: Si el demandante es una entidad que adquirió la vivienda o la cartera de préstamos por menos del 70% de su valor, el juez suspende el lanzamiento de la persona vulnerable sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030.
- Suspensión en el resto de casos: El juez pide informe a la Administración. Si no hay alternativa, suspende el lanzamiento hasta que la haya, con revisión cada 12 meses y un máximo de 3 años. En estos casos, la Administración compensa al propietario persona física (o a la empresa que alquile vivienda asequible o social) por el dinero no percibido.
Hay un matiz importante para los pequeños propietarios; si el demandante es una persona física con 2 viviendas o menos, la vulnerabilidad del inquilino no prevalece, por lo que no procede esta suspensión.
¿Qué pasa con la oferta y la demanda?
La oferta puede subir porque algunos propietarios venderán al dejar de compensarles alquilar, y la demanda puede cambiar porque habrá menos inversores y más inquilinos que compren su vivienda.
| Escenario | ¿Qué pasaría? | ¿Qué lo favorecería? |
|---|---|---|
| Más vendedores | Propietarios que ya no ven rentable alquilar ponen su piso a la venta | Menor rentabilidad, más obligaciones, más imputación de rentas y recargos a viviendas vacías |
| Menos compradores inversores | Quienes buscaban rentabilidad esperan o descartan la compra | Límite a las subidas, gastos a cargo del propietario, límite a las compras con descuento, incertidumbre normativa |
| Más inquilinos que compran su vivienda | Algunos inquilinos con ahorro aprovechan su derecho preferente para comprar el piso en el que viven | Tanteo y retracto irrenunciable y más difícil de esquivar |
En sentido contrario, otras medidas hacen más atractivo seguir de alquiler; contratos más largos y estables, rentas contenidas y la deducción del 10% de lo pagado en alquiler para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20€.
La incertidumbre jurídica puede tener su propio efecto. Estos decretos de alquiler dependen de que el Congreso los convalide, y mientras tanto es razonable esperar que parte de los compradores y vendedores aplace sus decisiones, como se hizo con el Real Decreto 8/2026.
¿Qué hacer si compras o vendes ahora?
Si compras o vendes ahora, revisa antes el contrato del inquilino, notifica la venta por escrito y calcula bien los costes y plazos, porque un fallo de notificación puede deshacer la operación.
Vendedor:
- Si la vivienda está alquilada, localiza la fecha de firma y de vencimiento del contrato y comprueba si el inquilino ha pedido alguna prórroga.
- Notifica de forma fehaciente al inquilino el precio y las condiciones antes de firmar con el comprador, y guarda la prueba; la necesitarás para inscribir la venta.
- Si vendes junto con otros inmuebles, calcula y documenta el precio de la vivienda con criterios objetivos (valor catastral o tasación).
- Si el comprador es un fondo o un gran tenedor, comprueba que el precio no queda por debajo del 70% del valor de tasación.
- Valora si te conviene esperar a la convalidación.
Comprador:
- Pide el contrato, el último recibo de renta, la cláusula de actualización y las comunicaciones de prórroga antes de hacer una oferta.
- Calcula la rentabilidad con el límite a las subidas hasta 2027, el IBI y los gastos que ahora asume el propietario, y una posible indemnización si algún día quieres recuperar la vivienda.
- Comprueba que se ha notificado al inquilino y que la escritura recoge lo que exige la norma.
- Si la vivienda está en zona tensionada, confirma qué límites de renta y qué prórrogas se aplican.
Consejo Housfy: Comprar o vender con inquilino son operaciones en las que un fallo de notificación puede deshacer la venta. Con el equipo de Real Estate de Housfy puedes revisar el contrato y los plazos antes de dar el paso.
Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Puedo vender mi piso alquilado mientras el contrato está vigente?
Sí, pero el comprador se subroga en el contrato, en las prórrogas y en la obligación de indemnizar al inquilino si no se renueva. Además, debes notificar al inquilino la venta para que pueda ejercer su derecho de tanteo.
¿El inquilino puede comprar mi vivienda antes que otro comprador?
Sí. Tiene 30 días naturales desde la notificación fehaciente para decidir. Si no se le notifica, o si al final vendes más barato o en mejores condiciones, puede ejercer el retracto en los 30 días naturales siguientes a la notificación de la escritura.
¿Puede el inquilino renunciar a ese derecho en el contrato?
No. El RDL 29/2026 prohíbe pactar esa renuncia.
¿Un fondo puede comprar mi vivienda con un gran descuento?
Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades que compran inmuebles o carteras muy por debajo de su valor y los grandes tenedores no pueden pagar menos del 70% del valor de mercado de una vivienda, salvo excepciones.
¿Va a bajar el precio de la vivienda por estos decretos?
Hoy no hay datos que lo confirmen. Algunas medidas pueden presionar a la baja el precio de los pisos alquilados y otras pueden aumentar la oferta, pero el efecto dependerá de la convalidación y de cada zona.
¿Qué pasa si los decretos no se convalidan?
Quedarían derogados. Los contratos firmados y las situaciones nacidas mientras estuvieron en vigor plantearían cuestiones de transición que habría que analizar caso por caso. Si estás en esa situación, consulta con un asesor jurídico.
¿Afectan estos decretos a Cataluña de forma distinta?
Los decretos se aplican en todo el territorio, pero pueden convivir con normas autonómicas, y el Código Civil de Cataluña regula aspectos propios.
Las imágenes de este artículo se han generado con inteligencia artificial. Sirven para ilustrar visualmente los conceptos explicados y facilitar su comprensión.