Toda comunidad de propietarios tiene un calendario donde se apuntan las revisiones periódicas marcadas por ley; el ascensor, el garaje, la instalación eléctrica… entre otros.
Como titular de las instalaciones, la responsable de que todo esté al día es la comunidad. No llevar a cabo estas revisiones a tiempo no solo es un descuido administrativo; puede acarrear fuertes sanciones económicas.
El problema habitual es que cada instalación se rige por una norma distinta, con plazos distintos y ejecutada por profesionales distintos. Este artículo ordena todas esas obligaciones en un solo sitio:
¿Qué se inspecciona, cada cuánto, quién lo hace y qué criterio decide si te afecta o no?
Está pensado para presidentes de comunidad, administradores de fincas y propietarios que quieran saber a qué atenerse.
¿Quién inspecciona qué?: OCA y empresa mantenedora
Antes de entrar en plazos conviene distinguir a los 2 actores que aparecen una y otra vez, porque hacen cosas diferentes y no son intercambiables:
- OCA (Organismo de Control Autorizado): Entidad independiente y acreditada que realiza la inspección reglamentaria. Acude cada varios años y emite un acta favorable o desfavorable. Es el control externo, el “examen” oficial.
- Empresa mantenedora: Quien se ocupa del mantenimiento preventivo continuo; las revisiones mensuales, trimestrales o anuales que mantienen el equipo en condiciones entre inspecciones.
Tabla resumen de plazos
| Instalación | Supuesto | Plazo | Responsable |
|---|---|---|---|
| ITE | Edificios de más de 30 años | 10 años | OCA |
| IEE | Edificios a partir de 50 años (sustituye a la ITE) | 10 años | OCA |
| Eléctrica – zonas comunes | Potencia instalada > 100 kW | 10 años | OCA |
| Eléctrica – garajes | Más de 24 plazas | 5 años | OCA |
| Eléctrica – piscinas | Potencia > 10 kW | 5 años | OCA |
| Eléctrica – alumbrado exterior | Potencia > 5 kW | 5 años | OCA |
| Ascensor | Más de 20 viviendas o más de 4 plantas | 4 años | OCA |
| Ascensor | Resto de edificios de viviendas | 6 años | OCA |
| Ascensor – mantenimiento | Edificios con más de 3 paradas o más de 20 viviendas | Mensual | Conservadora |
| Ascensor – mantenimiento | Unifamiliares o hasta 3 paradas y ≤20 viviendas | Cada 4 meses | Conservadora |
| Incendios – garajes | Superficie > 500 m² | 10 años | OCA |
| Incendios – riesgo especial alto | Trasteros > 500 m² o calderas > 600 kW | 10 años | OCA |
| Calderas | Instalaciones > 70 kW (gasóleo u otros) | 2 años | Mantenedora |
| Calefacción centralizada | > 70 kW (gas o renovables) | 4 años | Mantenedora |
| Refrigeración | Sistemas > 70 kW | 5 años | Mantenedora |
| Depósito de gasóleo – OCA | Instalaciones que requirieron proyecto | 10 años | OCA |
| Instalación de gas | Comunes e individuales en viviendas | 5 años | OCA |
Los plazos siguientes se desarrollan uno a uno más abajo, con los matices que la tabla no puede recoger.
ITE / IEE: la inspección del propio edificio
La Inspección Técnica del Edificio (ITE) evalúa el estado de conservación de la construcción; fachadas, cubiertas, instalaciones comunes… todo lo que pueda suponer un riesgo para las personas. Es obligatoria en edificios con más de 30 años de antigüedad y se renueva cada 10 años. La realiza un técnico competente y el control corresponde a la OCA o al organismo que designe cada administración.
A partir de los 50 años, la ITE da paso al Informe de Evaluación del Edificio (IEE), un documento más completo que, además del estado de conservación, incorpora la accesibilidad universal y el Certificado de Eficiencia Energética. También se renueva cada 10 años.
Instalaciones eléctricas de baja tensión
Bajo el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT), determinadas instalaciones eléctricas comunitarias deben pasar inspección periódica por OCA en función de su potencia y su uso:
- Zonas comunes con potencia total instalada superior a 100 kW; inspección cada 10 años.
- Garajes de más de 24 plazas de estacionamiento; cada 5 años.
- Piscinas con potencia instalada superior a 10 kW; cada 5 años.
- Alumbrado exterior con potencia superior a 5 kW; cada 5 años.
Por debajo de esos umbrales, la instalación no queda exenta de estar en buen estado, pero no requiere la inspección decenal o quinquenal por OCA.
Ascensores
Los ascensores se rigen por la ITC AEM 1, aprobada por el Real Decreto 355/2024 (en vigor desde el 1 de julio de 2024), que actualizó todo el marco de mantenimiento, inspección y seguridad.
En el caso de los ascensores, conviene diferenciar 2 aspectos; la inspección periódica por OCA y el mantenimiento por la empresa conservadora.
Inspección periódica (OCA):
- Edificios de más de 20 viviendas o más de 4 plantas; cada 4 años.
- Resto de edificios de viviendas; cada 6 años.
Mantenimiento preventivo (empresa conservadora):
- Edificios con más de 3 paradas o más de 20 viviendas; revisión mensual.
- Viviendas unifamiliares o edificios de hasta 3 paradas que no den servicio a más de 20 viviendas; revisión cada 4 meses.
El RD 355/2024 introdujo además una consecuencia importante; si la inspección periódica vence y no se ha realizado, la empresa conservadora está obligada a dejar el ascensor fuera de servicio y comunicarlo en un plazo máximo de 24 horas tanto al titular como a la administración competente.
Por eso la planificación anticipada de estas revisiones es hoy más relevante que nunca, y por eso en Grupo Housfy hicimos hace unos días nuestro evento de formación “Escola de Presidents” acerca de la normativa de ascensores.
Protección contra incendios (RIPCI)
El Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RIPCI, RD 513/2017, actualizado por el RD 164/2025) establece una inspección periódica por OCA cada 10 años para determinados espacios comunitarios:
- Garajes con superficie superior a 500 m².
- Zonas de riesgo especial alto, como trasteros de más de 500 m² o salas de calderas con potencia superior a 600 kW.
El uso residencial de vivienda, por sí solo, queda en general exento de esta inspección decenal por OCA; lo que la activa es la presencia de esos espacios de mayor riesgo dentro del edificio.
Al margen de la inspección decenal, los equipos de protección contra incendios exigen un mantenimiento periódico por empresa mantenedora con revisiones trimestrales, semestrales y anuales según el equipo:
- Extintores
- Bocas de incendio equipadas (BIE)
- Los sistemas de detección tienen su propio calendario.
Calderas e instalaciones térmicas
Las instalaciones térmicas del edificio (calefacción, climatización, agua caliente) se someten a revisiones de eficiencia energética y seguridad según su potencia y su combustible:
- Instalaciones de más de 70 kW con gasóleo u otros combustibles; revisión cada 2 años.
- Calefacción centralizada de más de 70 kW con gas o energías renovables; cada 4 años.
- Sistemas de refrigeración de más de 70 kW; cada 5 años.
- Control general de inspección de la instalación térmica; cada 12 años.
El umbral de 70 kW de potencia es el que marca la obligatoriedad de la mayoría de estas revisiones, ejecutadas por empresa mantenedora habilitada.
Depósitos de gasóleo
Las instalaciones de almacenamiento de gasóleo (típicas en comunidades con calefacción central) tienen un régimen propio según su capacidad y ubicación:
- Inspección por OCA cada 10 años para las instalaciones que en su día requirieron proyecto, generalmente los depósitos de más de 3.000 litros en interior o más de 5.000 litros en exterior.
- Revisión y prueba de estanqueidad cada 10 años (por mantenedora) para depósitos de superficie de 1.000 a 3.000 litros en interior, o de 1.000 a 5.000 litros en exterior.
- Revisión y prueba de estanqueidad cada 5 años para depósitos de superficie de más de 3.000 litros en interior o más de 5.000 litros en exterior.
- Tanques enterrados: Cada 5 o 10 años según el sistema de detección de fugas instalado.
En este apartado, capacidad y ubicación (interior/exterior, superficie/enterrado) son los factores que determinan tanto el plazo como quién debe hacer la revisión.
Instalaciones de gas
Las instalaciones de gas, tanto comunes como individuales en las viviendas, se someten a una inspección periódica cada 5 años por OCA.
Es una de las revisiones más transversales, ya que afecta a prácticamente cualquier edificio con suministro de gas, con independencia de su tamaño.
¿Qué ocurre si no se cumplen estas revisiones que acabas de ver?
Como hemos comentado previamente, la comunidad de propietarios es la titular de estas instalaciones y, por tanto, la responsable de que las inspecciones estén al día.
La sanciones varían en función de la instalación, pero se mueven en 3 planos:
- Operativas. El caso más inmediato es el ascensor, una inspección vencida obliga a dejarlo fuera de servicio.
- Económicas. El incumplimiento está tipificado como infracción administrativa en la legislación de industria, con sanciones que escalan según la gravedad.
- De responsabilidad. En caso de siniestro (un incendio, un accidente), la ausencia de mantenimiento e inspecciones al día puede derivar en responsabilidad del titular e incluso invalidar la cobertura del seguro.
Mantener un calendario ordenado de revisiones no es solo cumplir la ley; es proteger a los vecinos y el valor del propio inmueble.
Un edificio con las inspecciones al día vale más
Cuando llega el momento de vender un piso, el estado documental del edificio pesa.
Una ITE en vigor, un ascensor con su inspección al día y las instalaciones comunes correctamente mantenidas transmiten confianza al comprador y evitan sorpresas en la fase de negociación o durante la firma.
Un edificio con obligaciones vencidas, en cambio, puede frenar una operación o presionar el precio a la baja.
Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Cada cuánto hay que pasar la ITE?
Cada 10 años en edificios de más de 30 años de antigüedad. A partir de los 50 años se sustituye por el IEE, que se renueva también cada 10 años. Conviene confirmar el calendario exacto con el ayuntamiento o la comunidad autónoma, ya que puede variar.
¿Quién paga las inspecciones obligatorias?
Como titular de las instalaciones, las asume la comunidad de propietarios a través del presupuesto común, y su gestión suele recaer en el administrador de fincas.
¿Qué pasa si el ascensor no pasa la inspección a tiempo?
Con el RD 355/2024, la empresa conservadora debe dejarlo fuera de servicio y comunicarlo en un plazo máximo de 24 horas al titular y a la administración. Por eso es clave programar la inspección con antelación.
¿La OCA y la empresa mantenedora son lo mismo?
No. La OCA realiza la inspección reglamentaria externa cada varios años; la empresa mantenedora se ocupa del mantenimiento preventivo continuo. Ambas son necesarias cuando la normativa las exige.
¿Los plazos son iguales en toda España?
Los indicados son de carácter general. La normativa autonómica o municipal puede establecer requisitos más estrictos, sobre todo en la ITE/IEE, por lo que siempre conviene contrastarlos con los organismos competentes de cada comunidad autónoma.