El 4 de diciembre de 2017 marcó un hito importante en materia de accesibilidad en España. Ese día finalizó el plazo concedido a las personas físicas o jurídicas titulares de edificios públicos o privados para garantizar la accesibilidad universal en aquellas construcciones anteriores al 4 de diciembre de 2010. Esta obligación deriva del Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, que regula los derechos de las personas con discapacidad y su inclusión social.
A partir de esa fecha, quienes no hayan realizado las adaptaciones necesarias podrán ser requeridos por las personas con discapacidad para cumplir con la normativa.
En los meses previos, diversos medios de comunicación informaron de que todas las comunidades de propietarios debían haber ejecutado las obras que asegurasen la accesibilidad antes de esa fecha. Ante las dudas generadas —¿es obligatorio?, ¿qué norma lo establece?, ¿qué obras deben hacerse?— resulta fundamental aclarar el contenido y el alcance real de esta legislación.
Más información sobre nuestros servicios de administración de fincas, llámenos: 914 471 009
El marco legal de la accesibilidad
El Real Decreto Legislativo 1/2013 aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, que tiene como objetivo unificar y actualizar las normas vigentes en esta materia. Esta ley, que entró en vigor en 2013, estableció un plazo máximo hasta el 4 de diciembre de 2017 para que las edificaciones preexistentes se adaptaran a los requisitos de accesibilidad.
Con la publicación de este texto refundido se derogaron tres leyes anteriores:
- La Ley 13/1982, de 7 de abril, de integración social de las personas con discapacidad.
- La Ley 51/2003, de 2 de diciembre, sobre igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal.
- La Ley 49/2007, de 26 de diciembre, que establecía el régimen de infracciones y sanciones en esta materia.
El artículo 1 del nuevo texto legal establece claramente su finalidad: “garantizar el derecho de igualdad de oportunidades y de trato, así como el ejercicio real y efectivo de derechos por parte de las personas con discapacidad, en igualdad de condiciones respecto del resto de ciudadanos”.
La exigibilidad de las condiciones de accesibilidad
El Real Decreto, en su Disposición Adicional Tercera, fija los supuestos y plazos máximos para hacer exigibles las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación.
Así, en el caso de edificaciones nuevas, estas condiciones son exigibles desde el 4 de diciembre de 2010, momento en que ya eran de aplicación las normas contenidas en el Código Técnico de la Edificación (CTE), concretamente en el Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad (DB-SUA).
Por el contrario, para las edificaciones existentes antes de esa fecha, el cumplimiento de los requisitos de accesibilidad se volvió obligatorio a partir del 4 de diciembre de 2017, siempre que las adaptaciones fueran consideradas ajustes razonables.
¿Quiénes son consideradas personas con discapacidad?
El artículo 4 del Real Decreto Legislativo 1/2013 establece que se considerarán personas con discapacidad aquellas a quienes se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
También se incluyen los pensionistas de la Seguridad Social con pensión por incapacidad permanente total, absoluta o gran invalidez, así como los pensionistas de clases pasivas con pensión de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.
El Decreto reconoce que las personas con discapacidad tienen derecho a vivir de forma independiente y a participar plenamente en todos los aspectos de la vida, obligando a los poderes públicos a garantizar la accesibilidad universal (artículo 22). Además, el artículo 23 dispone que el Gobierno regulará las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación, que deberán aplicarse de forma gradual y en todos los ámbitos de la vida social.
La accesibilidad como derecho universal
La ley no limita la accesibilidad al ámbito físico. Se entiende por accesibilidad universal —según el artículo 2 del Decreto— “la condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas, en condiciones de seguridad, comodidad y autonomía”.
Esta definición abarca una amplia variedad de ámbitos, entre ellos:
- Las telecomunicaciones y la sociedad de la información.
- Los espacios públicos urbanizados, infraestructuras y edificaciones.
- Los transportes.
- Los bienes y servicios de uso público.
- Las relaciones con las administraciones públicas.
- La administración de justicia, el patrimonio cultural y el empleo.
En el caso de las comunidades de propietarios, la accesibilidad afecta directamente a los elementos comunes del edificio, como los portales, ascensores o rampas de acceso, que deben adecuarse para permitir la utilización segura y cómoda por parte de todas las personas.
Plazos, obras y condiciones de accesibilidad
Los artículos 24 y siguientes del Decreto especifican los plazos y condiciones para exigir las adaptaciones necesarias. En lo que respecta a la edificación, las normas técnicas deben incluir las condiciones mínimas de accesibilidad desde la fase de redacción de los proyectos básicos y de ejecución (artículo 26).
Asimismo, la ley prevé medidas de acción positiva, como la reserva del 4% de viviendas accesibles en los proyectos de viviendas protegidas (artículo 32), la posibilidad de obtener subvenciones y préstamos para la rehabilitación de viviendas, y la obligación de las administraciones públicas de fomentar la adaptación de inmuebles mediante ayudas, exenciones o subvenciones (artículo 34).
Los ajustes razonables y su coste
La Ley obliga a realizar “ajustes razonables”, es decir, modificaciones y adaptaciones necesarias del entorno físico, social o actitudinal que permitan la plena accesibilidad, siempre que no impliquen una carga desproporcionada o indebida.
En el contexto de las comunidades de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 10.1 b) establece un límite económico: el coste anual de las obras, una vez descontadas las ayudas o subvenciones, no debe superar el importe de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
No obstante, esta limitación económica no es la única interpretación posible del concepto de “carga desproporcionada”, y el Real Decreto no restringe la obligación a los edificios en régimen de propiedad horizontal. Por tanto, también pueden darse otros supuestos en los que la exigencia de accesibilidad resulte aplicable.
Consecuencias del incumplimiento
A partir del 4 de diciembre de 2017, las personas con discapacidad pueden exigir formalmente la adaptación de los edificios que no cumplan con las condiciones básicas de accesibilidad, siempre que las obras sean razonablemente posibles.
Los titulares de los edificios, ya sean públicos o privados, están obligados a llevar a cabo las adaptaciones, y el incumplimiento puede dar lugar a sanciones conforme al régimen de infracciones previsto en los artículos 83 a 105 del Real Decreto Legislativo.
Además, las Administraciones Públicas pueden requerir la adaptación de los inmuebles a través de distintos mecanismos, como la inclusión de la evaluación de accesibilidad en el Informe de Evaluación del Edificio o mediante las condiciones de concesión de subvenciones.
Cabe destacar que el concepto de edificación no se limita únicamente a las comunidades de vecinos, sino que abarca tanto el ámbito público como el privado, afectando a propiedades individuales y colectivas por igual.
Contáctanos hoy mismo y te asesoraremos para que su comunidad esté adaptada conforme la ley, llámenos: 914 471 009