En una comunidad de vecinos, el mantenimiento y reparación de las zonas comunes es fundamental para garantizar la seguridad y el bienestar de todos los propietarios. Sin embargo, surgen dudas sobre qué reparaciones son obligatorias y quién debe asumir los costes. Hoy, desde Gestin, os hablamos de ello.
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Reparaciones obligatorias en una comunidad de vecinos
Como administradores de fincas podemos despejar tus dudas sobre las reparaciones obligatorias en una comunidad de propietarios y cómo esta debe asumir esos gastos. Estas serías las principales:
1. Reparaciones en elementos comunes
La comunidad de propietarios está obligada a mantener en buen estado elementos comunes como la fachada, tejados, ascensores, tuberías generales y portales. Estas reparaciones se financian a través de las cuotas de los vecinos o mediante derramas en casos de mayor envergadura.
2. Conservación de la estructura del edificio
El mantenimiento estructural, como grietas en los muros, filtraciones o problemas en los cimientos, es una responsabilidad compartida. No atender estos problemas puede generar riesgos para la seguridad de los residentes y posibles sanciones legales.
3. Instalaciones de suministros básicos
Las averías en redes de agua, electricidad o gas que afecten a varios vecinos deben ser solucionadas por la comunidad. Sin embargo, si el problema es interno de una vivienda, el propietario es quien debe asumir los costos.
4. Accesibilidad y normativa legal
Las comunidades están obligadas a realizar mejoras en accesibilidad si algún vecino con movilidad reducida lo solicita, siempre que los costes sean asumibles. Además, deben cumplir con normativas sobre eficiencia energética y seguridad.
En caso de dudas, es recomendable consultar los estatutos de la comunidad o acudir a un administrador de fincas para evitar conflictos y garantizar un mantenimiento adecuado del edificio.
¿El seguro de la comunidad cubre grietas?
Si vives en una comunidad de vecinos y han aparecido fisuras en las paredes de tu vivienda, debes saber que el seguro de la comunidad solo cubre las grietas que se encuentran en las zonas comunes.
Ahora bien, si esas grietas han surgido como consecuencia de una obra realizada en la comunidad, puedes reclamar a la empresa responsable de la obra, pero no al seguro de la comunidad, ya que este no tiene responsabilidad en esos casos.
Existen las llamadas grietas de asentamiento, que suelen aparecer en paredes y tabiques. Estas son normales y se deben al proceso natural de adaptación del edificio al terreno con el paso del tiempo. No representan un riesgo estructural, solo un problema estético.
En cambio, las grietas estructurales, que se localizan en vigas, pilares o muros de carga, sí son motivo de preocupación, ya que pueden comprometer la estabilidad del edificio.
Quién paga la reparación vigas en una comunidad de propietarios
En una comunidad de propietarios —por ejemplo, un bloque de pisos en régimen de propiedad horizontal—, cuando es necesario realizar tareas de mantenimiento, rehabilitación o conservación de un elemento común del edificio, no es imprescindible contar con un acuerdo previo de la junta de propietarios.
Las obras urgentes y necesarias en elementos comunitarios tienen carácter prioritario y son de realización obligatoria para la comunidad. Esto no se aplica a mejoras o intervenciones accesorias que no sean esenciales para la seguridad, habitabilidad, accesibilidad o mantenimiento del inmueble.
En este sentido, la reparación de vigas en una comunidad de propietarios es un gasto que debe asumir la comunidad, ya que las vigas forman parte de la estructura del edificio. Esta obligación está expresamente recogida en el artículo 396 del Código Civil y también en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Reparación vigas en una comunidad de propietarios por las obras en un piso de un vecino
Imaginemos que en uno de los pisos el nuevo propietario hace la reforma de la cocina y descubre que en las cañerías hay desperfectos y humedades que están afectando a la comunidad. Existe una viga de madera que forma parte de la estructura del edificio, y como tal, es un elemento común de la comunidad. El deterioro de esta viga no se ha producido por el uso habitual, sino que podría deberse a un mantenimiento deficiente de los forjados horizontales o a filtraciones de agua procedentes del baño del propietario que ahora reclama. Es importante señalar que estos daños no fueron causados por el actual propietario, sino por la falta de mantenimiento del propietario anterior.
El resultado una viga de madera deteriorada en una comunidad: ¿quién se hace responsable? ¿Qué debe hacer la Comunidad de Propietarios en este caso?
La comunidad debe demostrar que el deterioro de la viga no se debe a una avería en instalaciones comunes, como las cañerías, sino a una falta de mantenimiento atribuible al propietario afectado o al anterior.
¿Cómo se demuestra esto? A través de una peritación judicial realizada por un profesional cualificado, como un arquitecto, que redacte un informe técnico detallado donde se evidencie que el origen del daño son las filtraciones del baño. Este profesional debe estar dispuesto a comparecer como testigo en un posible proceso judicial.
Si el informe concluye que la responsabilidad es del propietario (actual o anterior), se debe convocar una junta extraordinaria, incluir el asunto en el orden del día y aprobar por mayoría simple el inicio del proceso legal.
La demanda puede presentarse a través de un abogado particular o por medio del seguro de la comunidad, siempre que este incluya cobertura jurídica. Será necesario evaluar contra quién conviene reclamar: al propietario actual, al anterior, al seguro vigente o al que tuviera el anterior propietario, o incluso a todos ellos.
Mantenimiento de comunidades de vecinos: ¿Cuándo solicitar el reembolso de reparaciones?
En ocasiones, ante la urgencia de ciertas reparaciones o trabajos de mantenimiento, es el propio propietario quien decide iniciar y asumir económicamente las obras, sin que la comunidad de propietarios intervenga directamente.
En estas situaciones excepcionales, es fundamental que el propietario informe previamente a la comunidad sobre la necesidad y urgencia de las intervenciones a realizar.
Si un propietario contrata y paga por su cuenta la reparación de un elemento común, tiene derecho a reclamar el reembolso del importe a la comunidad de propietarios, siempre y cuando haya comunicado con antelación dicha necesidad.
Cuando la comunidad no responde con la debida diligencia o permanece inactiva frente a los requerimientos del propietario, este podrá llevar a cabo las reparaciones por su cuenta y, posteriormente, exigir el reembolso de los gastos a la comunidad.
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